※このページは2025年に全面的な内容見直しを行いました。
実家の売却を検討し始めた方に向けて、最初に確認すべきポイントや準備の手順を、空き家管理士が現場経験をもとに解説しています。
「どう進めればいいのか分からない」方へ
実家を売ると決めても、「どんな順番で進めたらいいのか分からない」という声をよく耳にします。
相続や名義の問題、片付け、売却活動、契約、税金まで、やることが多く、不安になるのは当然です。
このページでは、空き家管理士の立場から、実家を売却するための一連の流れを、わかりやすく整理してご案内します。
初めての方でも、スムーズに売却を進められるようお役立てください。
ページの内容
1. 名義・相続の確認からスタート
まず最初に確認すべきは、その家の名義が誰かということです。
親御さんが亡くなっていて名義がそのままの場合は、売却できません。
この段階で必要になる手続きが「相続登記」です。
・相続人の確定
・遺産分割協議
・法務局での名義変更手続き
これらを済ませたうえで、ようやく売却のスタートラインに立てます。
※2024年から相続登記は義務化され、期限内に申請しないと過料が発生する可能性があります。
2. 家の中の整理・残置物の方針を決める
売却前に家の中をすべて片付ける必要はありませんが、
・貴重品の確認
・写真や思い出の品の整理
・残すものと処分するものの区別
など、ある程度の判断と準備は必要です。
不動産会社と契約する段階で、
「現況のまま引き渡す」か
「片付けてから売る」か
を決めることになります。
当社では、空き家管理士が売却と片付けの両面から、最適な進め方を一緒に考えます。
3. 不動産会社へ査定依頼・媒介契約
次に、不動産会社へ査定を依頼します。
1社だけでなく、2〜3社に見てもらい、比較するのがおすすめです。
査定額が出たら、実際に売却を依頼する会社と「媒介契約」を結びます。
契約には以下の2種類があります：
- 専任媒介契約：1社に絞って依頼（定期的な報告義務あり）
- 一般媒介契約：複数社に同時依頼が可能（比較に適している）
それぞれの特徴を理解したうえで、自分に合った方法を選びましょう。
4. 売却活動・内見対応
媒介契約を結んだら、不動産会社がインターネットやチラシなどを使って販売活動を開始します。
買主が見つかれば、**内見（現地の見学）**が行われます。
このとき、家の中に物が残っていても問題ない場合も多くあります。
むしろ、「暮らしのイメージが湧く」と好印象につながることもあります。
空き家状態が長い場合は、定期的な換気や掃除、草刈りなどの管理も売却成功のカギになります。
5. 売買契約の締結と引き渡し準備
買主が決まり、条件が整えば売買契約を結びます。
この契約に基づき、決済日（お金のやり取りと鍵の引き渡し日）に向けて準備を進めます。
この間に必要となること：
- 不要物の撤去（契約内容に応じて）
- 境界確認や測量（必要な場合）
- 引越し・郵便転送手続きなど
空き家管理士が残置物の処分・清掃・関係者との調整まで対応することで、負担を減らせます。
6. 売却後の税金｜譲渡所得と特例制度
実家を売って利益が出た場合、「譲渡所得税」がかかる可能性があります。
ただし、以下のような制度によって税金がゼロになる場合も多くあります：
- 3000万円の特別控除（自宅売却時）
- 相続空き家の特例（一定条件を満たすと控除）
- 取得費加算の特例（相続にかかる費用を利益から差し引ける）
これらの制度は、事前準備や登記状況によって使える・使えないが分かれます。
税理士や不動産会社に確認するほか、空き家管理士が概要を整理してお伝えすることも可能です。
おわりに｜「順序と連携」で売却はスムーズに進む
実家の売却は、「何を」「どの順番で」やるかが非常に重要です。
片付け、名義変更、売却活動、契約、税金――それぞれが関係し合っています。
当社では、空き家管理士が初期相談から売却完了まで、専任制で一貫サポートしています。
「どこから手をつければいいか分からない」という段階でも構いません。
お気軽にご相談ください。どう活かすか」を一緒に考えましょう。
実家売却を初めて検討される方へ｜空き家管理士がご案内する5つの基礎コラム
- 実家を売るとき、最初にやるべきこと
売却の第一歩として必要な準備や心構えを、空き家管理士がやさしく解説します。 - 親名義のままでは売れません
相続登記や名義変更の基本をわかりやすく整理。知らずに進めると売却できません。 - 片付けは必要？残したままでも売れる？
家財が残ったままでも売却できるケースと、残置物の扱い方を実務目線で解説します。 - 不動産会社はどこに頼む？
高く売るだけでなく「後悔しない」ための業者選びを、空き家管理士の視点で伝えます。 - 実家売却の流れをまるごと解説
名義確認から契約、税金まで。実家売却の全体像を順を追ってご案内します。
コラム記事執筆・監修
大野大助
(おおのだいすけ)
空き家管理士 プロフィールの詳細
一般社団法人家財整理センター代表理事。２０年間の実務経験後代表理事。2020年6月就任。現在、
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